Contratti a Canone Concordato: i Nuovi Criteri in Vigore dal 2017

Con il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, dopo ben 18 anni dalla loro introduzione, vengono ridefinite alcune caratteristiche dei contratti “concordati” di cui alla Legge 431/1998 e viene aggiornata la modulistica di riferimento da utilizzare per la stipula dei contratti stessi.

Vediamo nel dettaglio quali sono le principali novità introdotte dal decreto per ciascuna delle 3 tipologie di contratto ricadenti nella fattispecie dei contratti “concordati”, e quali riflessi possono esserci sugli aspetti fiscali:

1) Contratti a canone concordato “ordinari”

I contratti destinati a soddisfare le esigenze abitative ordinarie (i cosiddetti 3 anni + 2) possono essere stipulati in tutti i Comuni d’Italia e non più solamente in quelli ad “alta tensione abitativa”.

In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori da utilizzare sono stati disciplinati dal DM 14 luglio 2004 il quale ha previsto che:

  • se i Comuni non hanno convocato le Organizzazioni delle proprietà edilizia e dei conduttori, allora si applicano le fasce di oscillazione dei canoni risultanti dagli accordi previgenti già sottoscritti;
  • se i Comuni non hanno mai definito gli accordi si applicano gli accordi vigenti nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione.

In ogni caso i contratti a canone concordato “ordinari” devono essere redatti sulla base del contratto-tipo allegato alla lettera A del DM 17 gennaio 2017 e gli adeguamenti del canone – salva l’opzione per la cedolare secca – non potranno essere superiori al 75% della variazione dell’indice ISTAT.

2) Contratti di natura “transitoria”

Per quanto riguarda i contratti di natura transitoria, destinati a soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori, anch’essi possono essere stipulati in tutti i comuni sulla base del contratto-tipo allegato alla lettera A del DM 17 gennaio 2017.

Importante: le fasce di oscillazione all’interno delle quali devono essere ricompresi i canoni possono essere utilizzate solo per la locazione di immobili situati in Comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000.

Questi casi, in assenza di un accordo a livello locale, si fa riferimento al disposto del DM 10 marzo 2006 che prevede che si utilizzino i valori all’interno delle fasce di oscillazione previste dagli accordi vigenti nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione.

3) Contratti di affitto per studenti universitari

Passando ai contratti per studenti universitari, la loro stipula, sulla base del contratto-tipo allegato allegato alla lettera A al citato DM, può avere ad oggetto immobili siti nei comuni sede di università, di corsi universitari distaccati e di specializzazione e, comunque, di istituti di istruzione superiore, nonché nei comuni limitrofi.

Anche in questo caso, in assenza di accordo a livello locale, si fa riferimento al DM 10 marzo 2006 il quale prevede che si utilizzino i valori dell’accordo stipulato nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione.

4) Le agevolazioni fiscali

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali occorre rammentare che:

  • la riduzione del 30% della base imponibile per le imposte dirette e per l’imposta di registro spetta esclusivamente per i contratti “per ordinarie esigenze abitative” aventi ad oggetto immobili nei comuni ad alta tensione abitativa e comuni limitrofi e per i contratti per studenti universitari;
  • l’aliquota ridotta al 10% per la cedolare secca (valida fino al 31.12.2017!) si applica esclusivamente ai contratti “per ordinarie esigenze abitative” aventi ad oggetto immobili nei comuni ad alta tensione abitativa e comuni limitrofi e per i contratti per studenti universitari. La norma non estende tale agevolazione ai contratti transitori; tuttavia l’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’aliquota ridotta si può applicare anche a tali fattispecie a condizione che abbiano ad oggetto abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitativa o in quelli ad alta tensione abitativa.
  • la riduzione del 25% dell’aliquota deliberata ai fini IMU e TASI si applica invece a tutti i contratti per ordinarie esigenze abitative, contratti di natura transitoria e contratti per studenti universitari, indipendentemente dall’ubicazione dell’immobile.

Infine, i conduttori titolari di un contratto per ordinarie esigenze abitative potranno usufruire, indipendentemente dalla ubicazione della casa locata purché destinata ad abitazione principale, di una detrazione di imposta rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, pari a:

  • € 495,80 se il reddito complessivo non supera € 15.493,71;
  • € 247,90 se il reddito è comprese tra € 15.493,71 ed € 30.987,41.

Insomma, di novità ce ne sono parecchie!

Ringrazio FIMAA per lo straordinario lavoro di sintesi dal quale ho estrapolato questo articolo e ti ricordo che, se volessi approfondire l’argomento o verificare se nel tuoi caso specifico vi possa essere convenienza ad applicare un contratto a canone concordato, puoi contattarmi telefonicamente al numero +39 0321 622100 o inviare una e-mail all’indirizzo info@novaraaffitti.it.

Buon affitto!

Author Info

Riccardo Passarella

Agente immobiliare con l'affitto nel sangue ed il Novara Calcio nel cuore. Operativo su tutto il territorio di Novara ed i paesi limitrofi.