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Condominio: per Vietare l’«Affittacamere» il Disturbo Va Provato

La domanda crescente fa sì che l’esercizio dell’attività di «affittacamere», per molti proprietari di casa, stia diventando un vero e proprio lavoro a tempo pieno. Ma, come al solito, con l’aumento degli «esercenti» aumenta il contenzioso.

Da segnalare a tale proposito l’importantissima sentenza 18557/2016 emessa dal Tribunale di Roma, destinata a fare giurisprudenza e tracciare una precisa linea guida in una delle casistiche più diffuse, ossia l’affitto di camere ammobiliate in condominio.

Nel caso specifico, il condominio lamentava l’incompatibilità dell’attività di affittacamere svolta all’interno di un’unità immobiliare con il regolamento condominiale e, in particolare, con il divieto di destinare gli alloggi privati ad un uso che possa turbare la tranquillità dei condòmini e incidere negativamente sul pacifico godimento delle proprietà.

Per comprendere lo sviluppo della questione bisogna fare due importanti premesse:

  • questo genere di clausole contenute nei regolamenti condominiali serve a restringere i poteri e le facoltà dei singoli condòmini sulle proprietà esclusive, motivo per il quale devono essere approvate da tutti i condòmini e, per valere nei confronti di terzi, trascritte nei registri immobiliari.
  • le limitazioni all’uso degli appartamenti contenute nel regolamento condominiale devono essere espresse chiaramente e non desunte in via interpretativa.

Detto questo, com’è stata risolta la diatriba dal Tribunale di Roma?

Stabilita innanzitutto la legittimità delle previsioni regolamentari in questione, il Tribunale di Roma rileva come l’attività di affittacamere, di fatto, non comporta un utilizzo diverso degli immobili da quelle che sono le «civili abitazioni» e non può quindi ritenersi, di per sé, automaticamente lesiva per gli altri condòmini.

Ne deriva che, per l’esercizio di questo tipo di attività, non risulta necessaria alcuna specifica approvazione assembleare, come anche rilevato della Corte Costituzionale con la sentenza 369/2008.

La valutazione della fondatezza della domanda del condominio – chiarisce il Tribunale – “deve quindi essere effettuata nel caso concreto e alla luce delle risultanze probatorie, così da poter accertare se l’attività oggetto di doglianza – seppur non espressamente vietata dal regolamento – violi le regole condominiali dettate a tutela della tranquillità dei condomini ed il pacifico godimento delle singole unità”.

E sotto tale ultimo profilo viene evidenziato come nel caso specifico non sia stata fornita dal condominio attore alcuna prova idonea e sufficiente a far considerare effettivamente presente e concretata la turbativa della sicurezza e delle tranquillità dei condòmini; prova che – ad esempio – sarebbe potuta consistere in verbali dalle autorità locali conseguenti a turbative o eventi delittuosi.

Insomma, se l’affittacamere non disturba comprovatamente la tranquillità degli altri condòmini, può continuare a svolgere la propria attività benché non gradita dal condominio.

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Riccardo Passarella

Agente immobiliare con l'affitto nel sangue ed il Novara Calcio nel cuore. Operativo su tutto il territorio di Novara ed i paesi limitrofi.