Affitto: quel Piccolo Errore che Costa 500 Euro all’Anno al Proprietario di Casa

Caro proprietario di casa, che dormi sonni tranquilli perché I’inquilino ti paga regolarmente l’affitto, ho una brutta notizia da darti: molto probabilmente, senza saperlo, STAI PERDENDO DEI SOLDI.

Hai letto bene, non hai le traveggole: l’inquilino non rompe le scatole, incassi regolarmente il canone mensile e funziona tutto a meraviglia… eppure STAI BUTTANDO DEL DENARO DALLA FINESTRA.

Ti sembra strano, vero? No, non correre a fare i conti, la soluzione a questo problema che non sapevi di avere C’È ed È SEMPLICISSIMA, ti basta continuare a leggere.

Prima di tutto chiariamo due concetti, quello di “contratto di locazione a canone concordato” e di “cedolare secca” sull’affitto.

I contratti a canone concordato sono contratti di affitto per immobili ad uso abitativo caratterizzati dal fatto che il canone, per l’appunto, non è frutto della libera contrattazione tra le parti (ossia un canone “di mercato”), ma è determinato sulla base del contenuto di accordi territoriali stipulati periodicamente tra le principali associazioni dei proprietari ed i sindacati degli inquilini.

Cedolare secca“, invece, è il termine con il quale si identifica l’imposta sostitutiva sui redditi derivanti dalla locazione del tuo appartamento: anziché prendere il 95% dell’affitto che percepisci nell’anno e “buttarlo” nella tua base imponibile IRPEF, tassandolo con il sistema di aliquote proprio dell’imposta sulle persone fisiche, lo vedrai TASSATO PER INTERO AL 21%. Niente imposta di registro in sede di prima registrazione, niente imposta di bollo a carico dell’inquilino, niente imposta di registro in sede di rinnovo annuale… perdendo però la possibilità di richiedere l’adeguamento del canone.

Bene, ora mescoliamo le due nozioni di cui sopra: con il D.L. 47/2014 (il cosiddetto “Piano Casa”), utilizzando un contratto di locazione a canone concordato l’aliquota della cedolare, per il quadriennio 2014-2017, SCENDE DAL 21% AL 10%, consentendo un notevole risparmio a chi ha la possibilità di avvalersi di questo regime fiscale.

Tutto chiaro fin qua? Bene!

Dopo questo doveroso preambolo, eccoti svelato dove avviene la tua perdita: posto che ti sia conveniente esercitare l’opzione per la cedolare secca, verifica sempre se il canone che percepisci non sia pari (o inferiore!) al canone concordato, perché se così fosse… STAI PERDENDO L’11% del tuo affitto, OGNI ANNO.

Come calcolare allora questo benedetto canone concordato? Facciamo un esempio pratico (ogni riferimento a fatti o persone è del tutto casuale!).

Sei proprietario di un bellissimo appartamento all’ultimo piano con ascensore di uno stabile in zona Santa Rita, costruito nel 2013 e mai abitato. Hai fatto valutare l’appartamento da un’agenzia e, visto il momento, vista la penuria di inquilini solvibili, ha determinato che potrai percepire al massimo 500,00 € al mese.

L’immobile, termoautonomo, ha una superficie di 60 metri quadri calpestabili (calcolati secondo le modalità di cui all’allegato C), è ben arredato, è provvisto di balcone, cantina ed un bel box auto.

Non dimentichiamo che il condominio ha una piccola porzione di verde comune e che l’appartamento è accatastato in categoria A/3.

Ci siamo? Benissimo, andiamo ora a determinare quale sarà il canone di affitto massimo che potrai percepire se optassi per un contratto a canone concordato dalla durata di 3 anni e rinnovabile automaticamente per altri 2.

1) Diamo i voti!

Per prima cosa prendi l’allegato D dell’accordo territoriale sottoscritto il 16 Maggio 2013 per determinare in quale subfascia sarà inserito il tuo appartamento. Facciamo i conti con la tabella dei punteggi e diamogli un voto!

– Box: 4 punti
– Ascensore: 1 punto
– Vetustà: nuovo e mai abitato… 4 punti
– Livello di piano: ultimo… 2 punti
– Cantina: 1 punto
– Balconi: 1 punto
– Servizi semplici: 1 punto
– Riscaldamento: centralizzato con contabilizzazione di calore… 1 punto
– Giardino comune: 1 punto
– Categoria catastale: A/3… 2 punti

TOTALE: 18 punti

Con 18 punti complessivi rientri alla grande nella prima subfascia (e ci mancherebbe, con tutto quello che hai pagato l’appartamento!) 🙂

2) Troviamo l’area di riferimento…

Abbiamo detto che si trova in zona Santa Rita? Benissimo, consultando l’allegato A-BIS verificherai che rientra in Area 3.

3) …ed ora calcoliamo l’affitto!

Consultando l’allegato B1 relativo ai contratti di tipologia 3+2, calcoliamo il canone massimo che potrai percepire affittando il tuo appartamento a canone concordato. Il valore all’interno del quale potrai muoverti varierà tra gli 87,14 €/mq ed i 72,06 €/mq all’anno.

Quale dei due valori considerare? Semplice: quanto più l’appartamento è bello e ben accessoriato, tanto più tenderò al valore massimo. Ma noi non vogliamo esagerare e consideriamo un valore intermedio, pari a 79,06 €/mq.

Abbiamo detto che il tuo appartamento è completamente arredato, giusto? Fantastico, l’allegato D ti permette di incrementare il valore €/mq calcolato di un buon 30% massimo (e qui sì che incrementiamo, i mobili sono proprio belli!).

79,06 €/mq + 30% = 102,78 €/mq.

Andiamo ora a determinare il canone annuo:

102,78 €/mq x 60 mq = 6.166,80 €

Il canone mensile massimo sarà pertanto pari a:

6.166,80 € : 12 = € 513,90 ~ € 500,00

Guarda un po’ che bella sorpresa, è esattamente il canone che l’agenzia aveva valutato essere congruo con il momento di mercato!

4) Quanto ti rimane in tasca?

Applichiamo ora le regole di cui ti ho parlato sopra per determinare il reddito netto, ossia quello che ti resta in tasca del tuo affitto al netto delle tasse:

– Reddito netto con contratto “tradizionale” ad uso abitativo (cedolare secca 21%): 6,000,00 € – 21% = 4,740,00 €
– Reddito netto con contratto a canone concordato (cedolare secca 10%): 6,000,00 € – 10% = 5,400,00 €

La differenza è pari ad € 660,00: guadagni (o meglio, NON PERDI) più di un mese di affitto. Quante cose puoi fare con 660,00 € ogni anno?

La storia che ti ho raccontato oggi è stata un po’ lunga, ma sono profondamente convinto che sia valsa la pena leggere tutto… anche se è giusto ricordarti che la regola non vale per tutti gli appartamenti:
– in alcuni casi la riduzione dell’imposta è “bilanciata” da un affitto più basso del valore di mercato, ma IL GUADAGNO NETTO E’ IDENTICO ed E’ MOLTO PIU’ FACILE AFFITTARE AD UN PREZZO PIU’ CONTENUTO!
– in altri casi, per alloggi vetusti, molto poco accessoriati o collocati in zone periferiche, purtroppo, non c’è convenienza e devi “tenerti” la tua tassazione ordinaria.

…ma siccome tentare non nuoce e le probabilità di GUADAGNARE qualche soldino in più ci sono, prova a farti due conti. E se ti trovi in difficoltà non esitare a contattarci … Saremo ben lieti di offrirti la nostra consulenza!

Buon affitto!

Author Info

Riccardo Passarella

Agente immobiliare con l'affitto nel sangue ed il Novara Calcio nel cuore. Operativo su tutto il territorio di Novara ed i paesi limitrofi.